قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران از تراکم تا سطح اشغال و تعداد طبقات - مجله تور مالزی

تراکم ساخت و ساز در شهر تهران

میزان تراکم از مهم ترین قوانین ساخت و ساز در شهرداری تهران است که بسته به نوع سازه و همچنین منطقه مورد نظر، درصد معینی از آن قابل اعمال است. اما واقعاً تراکم چیست؟

قانون تراکم شهرداری چیست؟

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران، قانون تراکم معین می نماید که شما به جای یک خانه نقلی قدیمی مجاز به ساخت آپارتمان چند طبقه هستید. میزان تراکمی که شهرداری برای یک منطقه، کوچه یا خیابان خاصی در نظر می گیرد به فاکتورهای مختلفی بستگی دارد. تراکم را به زبان ساده می توان به صورت زیر تعریف کرد:

تراکم مجموع تمامی بناهای موجود در یک ساختمان است که خود به دو دسته ناخالص و خالص تقسیم می شود. تراکم ناخالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت کل زمین در آن منطقه و تراکم خالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت اراضی مسکونی در آن منطقه است.

از طرفی هم در قانون شهرداری دو نوع تراکم جمعیتی و ساختمانی تعریف شده است. تراکم جمعیتی در واقع عبارت است از تعداد افراد ساکن در هر هکتار. تراکم ساختمانی هم که به صورت درصد بیان می شود در واقع نشان دهنده این است که در چند متر از زمین خود قادر به ساخت وساز هستید.

جدول شماره 1 - ضوابط ساخت و ساز در ساختمان های مسکونیجدول شماره 2- ضوابط ساخت و ساز در ساختمان های غیرمسکونیجدول شماره 3- ضوابط ساخت و ساز در ساختمان های مختلط مسکونی و غیرمسکونی

قوانین تراکم در شهر تهران

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران برای محاسبه تراکم ساختمانی ابتدا بایستی به مساحت قید شده در سند مالکیت رجوع کنیم. بر همین اساس می توان میزان تراکم مجاز برای ملک مورد نظر را به دست آورد. تراکم ساختمانی که توسط شهرداری ها معین می شود، در هر منطقه متفاوت بوده و معمولاً 100، 120، یا 180 درصد است.

مطلب پیشنهادی: ضوابط شهرداری در طراحی معماری آسانسور، پارکینگ و نمونه پلان

تراکم ساختمانی مجاز یا همان حداکثر حجم ساخت وساز تا سقف تراکم معین شده در پهنه های چهارگانه استفاده از اراضی شهر تهران، به تفاوت در هر کاربری و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر در طرح تفصیلی تهران از 80 درصد تا 440 درصد (به جز پهنه های ویژه بلندمرتبه) است.

تراکم ساختمانی مجاز در زیر پهنه های حفاظت (سبز و باز)، مختلط ویژه، صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعت، گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) ، بازار و پهنه های ویژه بلندمرتبه سازی، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران، به تصویب کمیسیون ماده (5) شهر تهران خواهد رسید.

به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، احداث بنا در محورهایی از شهر که بیش از 60 درصد قطعات آن در طرفین گذرهایی با حداقل 12 متر عرض، بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده اند، مطابق ضوابط قبلی (تراکم و طبقات)، مجاز است. این محورها در طرح تفصیلی معین، و نحوه برخورد با آن ها به تصویب کمیسیون ماده (5) خواهد رسید.

هرگونه پیش آمدگی ساختمان ها در معابر عمومی و خیابان ها در کلیه پهنه ها، به منظور تأمین دید مناسب و انتظام بصری و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، ممنوع است.

فضاهای مشاعی یا غیرمفید و حداقل زیربنا یا سرانه آن ها، در کلیه ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی طبق جدولی تنظیم و به تصویب کمیسیون ماده (5) شهر تهران خواهد رسید.

زیربنای این فضاها (غیرمفید) که همراه با زیربنای فضاهای مفید در هر طبقه (جمع مفید و غیرمفید)، حداکثر سطح کل اشغال مجاز در هر پلاک را تشکیل می دهند، به لحاظ دریافت عوارض تراکم ساختمانی مجاز معین شده در جداول بالا، جزء تراکم محاسبه نخواهند شد.

برای جزئیات بیشتر در مورد تراکم ساختمانی می توانید به مقاله قانون تراکم شهرداری چیست و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران؟ مراجعه کنید.

قانون سطح باز و سطح اشغال بنا

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران سطح اشغال زمین در زیر پهنه های سکونت عام، مطابق جداول زیر، حداکثر تا 60 درصد معین می شود. در قطعاتی که طول آن ها مساوی و یا بیش از 25 متر و یا مساحت آن ها مساوی یا بالاتر از 180 مترمربع باشد، سطح اشغال تا حداکثر 2 متر پیشروی طولی، علاوه بر سطوح اشغال موضوع صفحه اول جداول بالا، مجاز خواهد بود.

هر گونه افزایشی در سطح اشغال کلیه پهنه ها، تحت هر عنوان و به هر شکل ممنوع است.

محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک های واقع در زیر پهنه های سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال (در طول قطعه)، مجاز می باشد. موارد استثنا و از جمله در زیر پهنه های بلندمرتبه سازی به تصویب کمیسیون ماده (5) شهر تهران خواهد رسید.

پهنه بندی شهر تهران

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران در محدوده هایی از زیر پهنه های فعالیت (محورها و گستره های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی) و زیر پهنه های ویژه بلندمرتبه، سطح اشغال می تواند تا حداکثر 80 درصد (به شرط استفاده عمومی)، افزایش یابد. سطح اشغال در طبقات بالای همکف یا اول کاهش و مطابق مفاد جداول بالا، حداکثر 50 درصد مجاز خواهد بود.

متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و افزایش طبقات (حداکثر در یک طبقه) در کلیه زیر پهنه های مسکونی عام، تراکم مازاد تشویقی یا تخفیف در عوارض (مازاد بر تراکم پایه اقتصادی تا سقف تراکم ساختمانی مجاز)، تعلق خواهد گرفت.

ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح، تهیه و بعد از تأیید و تصویب کمیسیون ماده (5) شهر تهران به تصویب شورای اسلامی شهر تهران خواهد رسید. تخصیص حداقل 50 درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رمپ) به فضای سبز، الزامی است.

قانون پارکینگ در شهرداری تهران

پارکینگ نیز در قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران جای خود را دارد. صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی انتها کار، منوط به تأمین کلیه پارکینگ های مورد احتیاج مذکور، در همان ساختمان و یا در پارکینگ های مشاعی با فاصله حداکثر 250 متر خواهد بود.

تعداد پارکینگ های مورد احتیاج برای ساختمان ها و مجتمع هایی که از کاربری های مختلف برخوردارند، بایستی برابر مجموع تعداد حداقل پارکینگ های لازم برای هر یک از کاربری ها طبق ضوابط، محاسبه و تأمین شود.

• احداث درب پارکینگ در پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.
• درصورتی که پارکینگ در زیرزمین تأمین شود، شیب رمپ حـداکثر 15 درصد خواهد بود، حداکثر شیب یک متر ابتدا و انتهای رمپ باید مساوی یا کمتر از 10 درصد باشد.
• در شیب های قوس دار شعاع گردش رمپ حداقل 6/5 متر ملاک عمل می باشد (آکس رمپ) و باید توجه کرد که مرکز قوس باید داخل محدوده ملک قرار گیرد.
• حداقل عرض درب ورودی پذیرفتنی برای پارکینگ های با تعداد کمتر از 25 واحد، سه متر است و برای پارکینگ های بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 مترمربع با یک رمپ ورودی، پنج متر قابل قبول است.
• حداقل عرض مفید شیب رمپ در پارکینگ های با تعداد کمتر از 25 واحد، 3/5 متر و برای پارکینگ های بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع با یک رمپ ورودی، پنج متر قابل قبول است.
• حداقل ارتفاع مفید پارکینگ های مسقف و ورودی آنها باید 240 سانتی متر باشد (بدون اینکه لوله ها و کانال های تاسیساتی و غیره از ارتفاع مفید آن بکاهد).
• از هر گذر ماشین رو، تنها یک درب ورودی پارکینگ مجاز شمرده شده، به جز در زمین های با بر بیش از 20 متر که داشتن دو درب نیز بلامانع است.
• برای املاک دارای چند بر، از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم رفت و آمدتر (کم عرض تر) پیشنهاد می شود.
• برای تأمین یک واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی سه متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن پنج متر الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) نباید کمتر از 2/5 متر باشد.
• در صورتیکه دو طرف محل توقف در پارکینگ دیوار باشد، عرض آن باید حداقل سه متر باشد.
• برای تامین دو واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی پنج متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز پنج متر الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) کمتر از 4/5 متر نباشد.
• برای تامین سه واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 7/5 متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز پنج متر الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) کمتر از 6/5 متر نباشد.
• به طور کلی افزایش تعداد خودرو، با افزایش فاصله محور ستون ها به ازای 2/5 متر به ازای هر خودرو بلا مانع است.
• هنگامی که خودروها در طول و پشت سر یکدیگر قرار می گیرند، ابعاد مورد احتیاج برای هر یک 2 متر در 6 متر است.
• حداقل عرض محل توقف اتومبیل افراد معلول 3/5 متر است.

تعداد طبقات مجاز در تهران چقدر است؟

تعداد طبقات مجاز برای ساخت از دیگر قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران است که بسته به نوع پهنه و کاربری ساختمان می تواند متفاوت باشد. برای نمونه تعداد طبقات بسته به نوع ساختمان مسکونی و منطقه ای که در آن واقع شده است می تواند از 2 تا 12 طبقه باشد. برای اطلاعات بیشتر به سه جدول بالا مراجعه کنید.

قوانین میزان پیشروی در شهرداری تهران

پیشروی یا پیش آمدگی ساختمان از دیگر قوانین سفت و سخت ساخت و ساز در شهرداری تهران است که مهم ترین قوانین آن را می توان در چند مورد زیر خلاصه کرد.

• احداث پیش آمدگی و بالکن در معابر با پهنای کمتر از 12 متر و همچنین در معابر موسوم به بزرگراه ها مجاز نیست.
• در خیابان هایی با پهنای 12 متر تا 20 متر، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق 80 سانتی متر مجاز است.
• در خیابان های با پهنای بیش از 20 متر، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق 120 سانتی متر مجاز است.
• ارتفاع حد زیرین پیش آمدگی از بالاترین نقطه کف معبر نباید کمتر از 3/5 متر باشد.
• حد (فاصله) پیش آمدگی از لبه سواره رو حداقل 80 سانتی متر فاصله افقی داشته باشد.
• پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر 1/5 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 3/5 متر ارتفاع از کف پیاده رو بلامانع است.
• درگاهی و لبه کف پنجره، نیم ستون چسبیده به دیوار، قرنیزها، پله و یا شیب راه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از 3/5 متر از کف معبر مجاور باشند، نباید بیش از 10 سانتی متر در معبر عمومی پیش آمدگی داشته باشند.
• پیش آمدگی سایبان یا بارن گیر بام از حد ساختمان، به عمق حداکثر 80 سانتی متر، درصورتی که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل 3/5 متر ارتفاع داشته و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل 80 سانتی متر فاصله افقی داشته باشد.

دیگر قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران

علاوه بر قوانین و ضوابطی که در بالا به آن ها اشاره شد، در مورد ساخت و ساز بر اساس استانداردهای شهرداری تهران یک سری قوانین دیگری نیز مطرح است که در زیر به بعضی از آن ها اشاره شده است.

• فضاهایی که برای نوردهی (سرویس های بهداشتی)، عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر تعبیه می شوند و ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد را نداشته و داکت محسوب می شوند، مساحت آن ها جزء زیربنا و تراکم منظور می شود.
• در ساختمان های مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آن ها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استانداردهای معین شده کمتر نشود، سطح آن ها جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی شود.
• برای املاک با مساحت عرصه 200 مترمربع و بیشتر حداقل مساحت قابل قبول برای فضاهای اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی) 12 مترمربع با حداقل عرض سه متر است.
• برای املاک با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر حداقل مساحت قابل قبول برای آشپزخانه 6 مترمربع با حداقل عرض 2 متر است.
• برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 مترمربع حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای اتاق های اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی) 6 درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی)، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور است.
• برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 مترمربع حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای آشپزخانه سه درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی)، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور است.
• چنانچه اتاق های اصلی (نشیمن، خواب، هال و یا پذیرایی) از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می گیرند، فاصله پنجره های روبروی آن ها از یکدیگر، حداقل باید 6 متر باشد.
• چنانچه آشپزخانه و اتاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن ها از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می گیرند، فاصله پنجره های روبروی آن ها از یکدیگر، حداقل باید چهار متر باشد.

سخن آخر

قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران در مورد ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی و بخش های مختلف آن شامل جزئیات ریز و درشتی می شود که اشراف به آن ها بسیار مهم است. در این مقاله مهم ترین قوانین ساخت ساز در شهر تهران در مورد تراکم، تعداد طبقات مجاز، پیشروی و پارکینگ مرور شد.

اگر چیزی از قلم افتاده است راضی خواهیم شد ما و دیگر کاربران را در جریان بگذارید!

منبع: ویکی ساختمان