پیغام افت قیمت مسکن در 10 منطقه پایتخت - مجله تور مالزی

به گزارش خبرنگاران قیمت مسکن در تهران بعد از دو ماه کاهش ماهانه پی در پی، در مهر ماه کمتر از یک درصد افزایش یافت. این تغییر جهت تورم ماهانه ملکی کاملا متاثر از رشد قابل ملاحظه قیمت آپارتمان های مناطق یک تا سه بوده است که با توجه به وزن معاملاتی این مناطق، جلوی کاهش سطح میانگین قیمت ها در تهران گرفته شد. متوسط قیمت در 10 منطقه که همگی مناطق مصرفی هستند، به رغم رشد معاملات خرید بیش از 2 درصد کاهش یافته است.

جهت تورم ماهانه مسکن در اولین ماه از فصل پاییز با چرخش نسبت به روند کاهشی دو ماه قبل از آن-مرداد و شهریور 98-روبرو شد؛ درحالی که در هر یک از دو ماه مرداد و شهریور امسال تورم ماهانه منفی سه درصدی مسکن در پایتخت به ثبت رسید اما تغییرات ماهانه قیمت مسکن در مهرماه با چرخش از جهت کاهش، منجر به ثبت افزایش خفیف 9/ 0 درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران شد. کالبد شکافی چرخش تورم مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل پاییز نشان می دهد عامل اصلی ثبت تورم مثبت 9/ 0 درصدی در بازار مسکن شهر تهران در مهرماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن، بیش از آنکه ناشی از رشد قیمت مسکن در همه مناطق تهران باشد از تورم مثبت مسکن در سه منطقه شمالی تهران سرچشمه گرفته است که مجموعا در این ماه 17 درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن پایتخت را به خود اختصاص داده اند.

آنالیز های دنیای اقتصاد درباره تغییرات منطقه ای حجم معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران در مهرماه نشان می دهد به رغم ثبت تورم 9/ 0 درصدی مسکن در این ماه، در هر سه گروه از مناطق مصرفی شهر تهران روند ریزش قیمت ها مشابه دو ماه گذشته ادامه داشته است؛ طوری که تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در 10 منطقه مصرفی از جمله مصرفی ترین منطقه شهر تهران(منطقه 5)، مناطق مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت و مناطق مصرفی جنوبی شهر تهران در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه در مجموع کاهش 6 درصدی را تجربه نموده است.این درحالی است که آنالیز های کارشناسی نشان می دهد رشد خفیف 9/ 0 درصدی قیمت مسکن به دلیل نزدیکی به مرز تورم صفر، در واقع نشان دهنده ثبات قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه است و نمی توان آن را به معنای رشد مثبت قیمت مسکن به میزان محسوس تلقی کرد.

در واقع آنالیز های کارشناسی رشد 9/ 0درصدی میانگین قیمت مسکن در مهرماه در مقایسه با ماه قبل از آن را به منزله ثبات قیمت مسکن نشان می دهد؛ این میزان تورم ماهانه مسکن در واقع به دلیل نزدیکی به مرز صفر، افزایش محسوس قلمداد نمی شود بنابراین نمی توان گفت که جهت کاهش قیمت مسکن که انتظار می رفت فعلا در بازار مسکن ادامه داشته باشد، مسدود شده و بازار در روند رشد محسوس قیمت فروش آپارتمان های مسکونی قرار گرفته است. از سوی دیگر، این میزان تورم ماهانه، بعد از دو ماه کاهش پی درپی قیمت مسکن در یک ماه اتفاق افتاده است و تعیین نیست که روند مثبت رشد قیمت در ماه های آینده در شهر تهران ادامه داشته باشد.

همچنین تورم ماهانه 9/ 0 درصدی در برابر افزایش 19 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه، بسیار خفیف، ناچیز و قابل شرح است؛ اتفاقا این فاصله بین میزان تورم ماهانه و میزان رشد حجم معاملات مسکن نشان از ادامه رکود در بازار مسکن و عدم انتظار برای رشد مثبت قیمت ها به میزان محسوس در ماه های پیش رو دارد؛ از سوی دیگر آنالیز روند تغییرات منطقه ای بازار مسکن شهر تهران حاکی است تقریبا در همه مناطق مصرفی شهر تهران که بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن در این مناطق متمرکز شده است، در مهرماه تورم ماهانه منفی تجربه شد؛ این درحالی است که در عمده این مناطق به رغم ثبت تورم منفی، حجم معاملات خرید مسکن به میزان قابل توجهی در مقایسه با یک ماه قبل از آن افزایش یافته است.

ماه گذشته، تورم ماهانه مسکن در 10 منطقه مصرفی شهر تهران شامل مناطق 5، 7، 9، 10، 11، 14، 15، 16، 21 و 22، منفی شد؛ میانگین قیمت مسکن در این 10 منطقه در مجموع 6درصد در مقایسه با شهریور ماه کاهش یافت که این میزان کاهش قیمت مسکن در یک ماه آن هم در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن افزایش یافته است به نوبه خود قابل توجه و نشان دهنده یک پیغام مهم برای بازار مسکن است؛ مبنی بر اینکه فعلا بازار مسکن حتی در صورت افزایش محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان، ظرفیتی از بابت رشد محسوس قیمت ها ندارد. این درحالی است که عمده معاملات مصرفی مسکن در این 10 منطقه متمرکز شده است و این موضوع نشان می دهد به رغم افزایش 9/ 0 درصدی قیمت مسکن در مهرماه در کل شهر تهران، قیمت واحدهای مسکونی در مناطق کانون تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی برای سومین ماه پیاپی کاهشی بوده است. اما آنالیز ها نشان می دهد در سه منطقه شمالی شهر تهران که کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت هستند و در مهرماه 17 درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده اند، تورم ماهانه قابل توجهی به ثبت رسیده است؛ بالاترین تورم ماهانه مسکن در مهرماه در منطقه یک پایتخت معادل 5/ 13درصد به ثبت رسید و میانگین قیمت مسکن در مناطق 2 و3 شهر تهران نیز در این ماه در مقایسه با ماه قبل به ترتیب با رشد 2 و 5/ 3 درصدی روبرو شد.آنالیز ها نشان می دهد بخشی از ثبات قیمت مسکن و توقف ریزش میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه در مقایسه با ماه قبل از آن به رخدادهای بازار مسکن سه منطقه شمالی تهران در این ماه برمی شود؛ رشد قابل توجه حجم معاملات مسکن در این سه منطقه در مهرماه در مقایسه با شهریور منجر به ثبت تورم ماهانه مثبت، هر چند با شیبی ملایم تر از روند رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق شد؛ این اتفاق به دلیل وزن قابل توجه معاملات خرید مسکن در این سه منطقه در مهرماه در نهایت تورم ماهانه مسکن را از حالت منفی در دو ماه گذشته به سمت شرایط ثبات قیمتی و رشد مثبت 9/ 0درصدی پیش برد.

در واقع، هر چند این مناطق با تورم مثبت ماهانه در مهرماه روبرو شدند اما حجم معاملات خرید مسکن در آنها نیز به میزان قابل توجهی افزایش یافت؛ منطقه یک درحالی تورم ماهانه 5/ 13درصدی را تجربه کرد که در عین حال در مهرماه حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه حدود 25 درصد افزایش یافت؛ در منطقه 2 شهر تهران نیز حجم معاملات خرید مسکن 32درصد در مقایسه با شهریور ماه افزایش پیدا کرد و این میزان افزایش در منطقه 3 معادل 5/ 4 درصد به ثبت رسید؛ افزایش حجم معاملات خرید مسکن در بازه زمانی ذکر شده به مراتب بیش از تورم ماهانه ثبت شده در این مناطق است.

این موضوع بروز تورم ماهانه مثبت در این مناطق را توجیه پذیر می نماید. علاوه بر این سه منطقه، در چهار منطقه جنوبی شهر تهران نیز تورم مثبت به ثبت رسید؛ درحالی که معاملات مسکن در این چهار منطقه نیز مجموعا 6/ 8 درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می دهد در مجموع سهم بیش از 25 درصدی مناطقی که در مهرماه با تورم مثبت مسکن روبرو شدند از کل معاملات شهر تهران موجب شده است به رغم ثبت تورم ماهانه منفی در 10 منطقه، میانگین قیمت مسکن پایتخت از جهت کاهشی دو ماه گذشته چرخش کند و به میزان 9/ 0درصد افزایش یابد.

درحالی که بیشترین تورم ماهانه مسکن در مهرماه معادل 5/ 13 درصد در منطقه یک به ثبت رسید بیشترین تورم ماهانه بعد از این منطقه به ترتیب در منطقه 20 به میزان 6/ 8 درصد، منطقه 17 معادل 7/ 7 درصد، منطقه 13 معادل 6/ 7درصد و منطقه 19 معادل 4/ 7 درصد تجربه شد. در این مناطق نیز میزان رشد حجم معاملات مسکن به مراتب بیش از تورم ماهانه ثبت شده در مهرماه بوده است؛ حجم معاملات خرید مسکن در منطقه 20 در این ماه در مقایسه با ماه قبل 36 درصد افزایش یافت؛ منطقه 13 نیز به رغم ثبت تورم 6/ 7درصدی، به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با شهریور با رشد 34 درصدی روبرو شد. در منطقه 19 نیز حجم معاملات خرید مسکن در همین بازه زمانی 13 درصد رشد کرد.

با این حال کمترین تورم مسکن نیز در مناطق جنوبی تهران به ثبت رسید؛ میانگین قیمت مسکن در منطقه 21 پایتخت در مهرماه در مقایسه با شهریور 23 درصد کاهش یافت؛ در منطقه 15 تورم ماهانه منفی 10 درصدی، در منطقه 7 تورم ماهانه منفی 9 درصدی، در منطقه 16 تورم ماهانه منفی 5 درصدی و در منطقه 9 تورم ماهانه منفی 4درصدی به ثبت رسید. این درحالی است که تقریبا در همه این مناطق حجم معاملات خرید مسکن نسبت به شهریور ماه روند افزایشی داشته و در بسیاری موارد از میانگین 19 درصدی افزایش حجم معاملات خرید مسکن در کل مناطق تهران، فراتر بوده است.

ماه گذشته، دنیای اقتصاد با انتشار گزارشی از قرار دریافت بعضی از مناطق شهر تهران در فهرست انتظار فرود قیمتی در ماه های بعد اطلاع داد؛ این مناطق که شامل مناطق یک، 2، 5، 10 و 21 هستند در واقع در راس فهرست مناطقی قرار دارند که از ابتدای سال 96 تا پایان تیرماه 98(دوره افزایش و جهش قیمت مسکن) بیشترین میزان جهش قیمتی در مقایسه با سایر مناطق تهران را تجربه کردند؛ با توجه به افزایش فاصله رابطه منطقی قیمت مسکن بین این مناطق و سایر مناطق شهر تهران انتظار می رفت با ثبت تورم منفی مسکن در این مناطق، رابطه از دست رفته مناطق به لحاظ سطح قیمت ها به صورت مجدد احیا شود؛ سه منطقه از این 5 منطقه یعنی مناطق 5، 10 و 21 در مهرماه مطابق با انتظاری که در گزارش ماه قبل دنیای اقتصاد در این زمینه منتشر شد با فرود قیمتی روبرو شدند و تورم ماهانه منفی را تجربه کردند؛ با این حال منطقه یک شهر تهران به رغم قرار داشتن در لیست انتظار برای فرود قیمتی در مهرماه با تورم مثبت روبرو شد.

آنالیز ها نشان می دهد احیای رابطه از دست رفته مناطق به لحاظ سطح قیمت واحدهای مسکونی معمولا در زمان افت حجم معاملات خرید مسکن یعنی دوره رکود معاملاتی رقم می خورد؛ بنابراین در مهرماه که بعد از دست کم سه ماه کاهش حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران و افت حجم معاملات به زیر حداقل تعداد معاملات خرید وفروش مسکن در هر ماه، تعداد معاملات، روند افزایشی به خود گرفته و 19 درصد در مقایسه با حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه رشد کرد، عدم تحقق انتظار برای احیای رابطه قیمت مسکن در منطقه یک با سایر مناطق در این ماه، شرح پذیر می شود. سطح حداقلی معاملات خرید مسکن در شهر تهران در هر ماه دست کم 4 هزار فقره معامله خرید آپارتمان است این درحالی است که طی ماه های اخیر این میزان به کمتر از 3 هزار فقره کاهش یافته بود.

در واقع از این جهت می توان مهرماه را یک ماه استثنا در بازار مسکن معرفی کرد؛ در واقع رشد 19 درصدی حجم معاملات خرید مسکن که سطح معاملات را اندکی از کف رکودی بالاتر برد از احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران جلوگیری کرد؛ این در حالی است که در صورت عدم افزایش حجم معاملات مسکن در این ماه انتظار می رفت روند رشد قیمت مسکن در منطقه یک که طی دو سال گذشته به شدت افزایش یافته بود متوقف شود و این منطقه کاهش قیمت فروش آپارتمان و تورم منفی را تجربه کند. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران که هنوز فضای نوسان مثبت قیمت آپارتمان ها در این مناطق در جهت احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران وجود داشت تنها در مهرماه 5/ 0 درصد در مقایسه با شهریور ماه رشد کرد؛ درحالی که میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی پایتخت-سه منطقه اول- با رشد 4 درصدی روبرو شد. این موضوع نشان می دهد تحولات بازار مسکن در مهرماه در جهت ترمیم رابطه از دست رفته قیمت مسکن بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نبوده است.آمارها نشان می دهد در مناطق جنوبی شهر تهران(مناطق 9 تا 20)حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور 26 درصد افزایش یافت؛ این میزان افزایش در 5 منطقه شمال شهر تهران معادل 20 درصد محاسبه شد.